Po uzoru na bečki Gründerzeit, gradsko će poglavarstvo pokrenuti zagrebačko utemeljiteljsko doba. 1865. će usvojiti prvu regulatornu osnovu, kojom će definirati ambicije urbanističkog razvoja. Kao granice novog Donjeg grada određuju se na sjeveru Trg bana Jelačića i Ilica, na istoku Petrinjska, na zapadu Savska, a na jugu željeznička pruga. 

Tri godine ranije željeznica je povezala Zagreb sa Zidanim Mostom i Siskom. U regulatornoj su osnovi navedene potrebe izgradnje novih gradskih ulica i trgova, perivoja i igrališta za djecu, najamnih stanova, vodovoda, kanalizacije i plinske rasvjete.

Ishodišna točka razvoja Donjeg grada bio je Novi trg na kojem su autori osnove planirali gradsku tržnicu, vojarnu, kaznionicu, crkvu i glazbeni zavod. Lista želja ostat će međutim uglavnom neispunjena.

1866. je Novi trg uz narodnu proslavu preimenovan u Trg Nikole Šubića Zrinskog. Godinu dana kasnije na njega će se premjestiti mesnice, piljarice, kramari i daščare stočnog sajma. 1870. gradsko će se poglavarstvo predomisliti i donijeti odluku o prenamjeni trga. Zrinjevac će postati prvi u nizu donjogradskih perivoja.

Odbačene su inicijative o gradnji osnovne škole, realne gimnazije i Sveučilišta, umjesto kojih će se na obodima perivoja graditi privatne palače i zgrada suda.

Milan Lenuci jedan je od autora druge regulatorne osnove iz 1887. koja će perivojskom okviru Donjeg grada dati oblik zelene potkove. Nju su u čast slavnog gradskog inženjera Zagrepčani prozvali Lenucijevom.